La obligación de escriturar una compraventa

Este asunto resulta siempre problemático cuando se habla entre inmobiliarios, lo cierto es que todos debemos tener claro que el objeto de un contrato de compraventa es precisamente ese, el de comprar y vender una propiedad, y a ese respecto el código civil concreta:

“Artículo 1450 Código Civil: La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”

    Esta afirmación del Código Civil, da categoría de esencial al objeto y al precio y como todo el derecho civil da especial protección a la autonomía de las partes para pactar libremente, dentro de un determinado marco, sobre todo en aquello que alcanza a terceros, como no puede ser de otra forma.

    Dicho esto, no podemos ni debemos perdernos en otros elementos no determinantes o esenciales para condicionar la validez del contrato de compraventa, cosas tales como un retraso en la escritura, la existencia de deudas con la comunidad, derramas, el estado de un determinado mueble, una gotera… o toda suerte de casuísticas que podamos imaginar, pero que no olvidemos no son el objeto de la compraventa. No quiere esto decir que no sea reclamable ninguna de ellas, pero en si mismo ninguna desvirtúa el objeto del contrato.

    Para que alguno de estos factores pueda elevarse a la categoría de “esencial” debe regularse así en el contrato de voluntades, es decir, que si el hecho de que una caldera esté en perfecto funcionamiento (hecho real sucedido en agencia la Playa) debe incluirse en el contrato de compraventa, con pacto de arras penitenciales o no, y dotarlo de carácter esencia y resolutivo.

    Esta duda surge habitualmente entre compradores y vendedores cuando se acerca el fin de los plazos pactados en contratos de compraventa con pacto de arras, debemos diferenciar el retraso de la voluntad de no elevar a pública la escritura, es decir, el mero retraso, máxime en operaciones que participan bancos, tasadores, registradores, inmobiliarias, registradores, entes públicos (VPO), herencias, divorcios…, ese retraso siempre y cuando encuentre una lógica explicación no desvirtúa la voluntad de las partes.

    Tanto es así, que algunos amparados en la obligación que determina el artículo 1.280 del Código Civil entienden y exigen la resolución del contrato y el abono de lo pactado en arras, si así se pactó, por el hecho ya no sólo del mero retraso en acudir a notaría, sino incluso si se negase una de las partes a otorgar esa escritura. Aun en ese caso, no es un objeto esencial del contrato de compraventa la elevación a público, ni incluso la inscripción registral,

Art 1.280 C.C. “Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”

    Puede parecer que hay un conflicto entre este artículo 1.280 CC y todo lo antedicho, y tal es el grado de conflicto que durante años los juzgados y tribunales resolvían de diferentes maneras estos conflictos no siendo pacífica la solución a la controversia.

    Nuestro Tribunal Supremo, en Casación, por Sentencia 303/2014 de 16 de septiembre de 2014, determinó en su fallo segundo de dicha sentencia, que se fije como doctrina jurisprudencial:

Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil, no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil.

Así pues, debemos tener cuidado con las afirmaciones absolutas, algunas fanfarronas, sobre las arras, los plazos para escriturar y cosas así, no perdamos el norte.

A este escrito se adjunta la sentencia de referencia para su consulta.

Tribunal Supremo,  Sentencia 303/2014 de 16 de septiembre de 2014