ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJON EN 2018

En economía se suele decir que a mayor demanda , el efecto consecuente es un aumento en el precio.. Pero el caso es que el aumento de venta de viviendas en Gijon no está generando un mayor precio de venta... y nos preguntamos ¿Por qué? Pues para dar respuesta a esta pregunta realizamos un análisis del comportamiento de la Venta de viviendas en Gijón.

Lo primero que vamos a ver es la gráfica de transacciones inmobiliarias en Gijón, hasta el 3ºT de 2018 respecto a los últimos años:

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La evolución de las ventas de viviendas en Gijon mes a  mes presenta el siguiente histórico mensual:

Si comparamos la evolución del mercado de Gijón , con el de Oviedo, los datos resultan similares en proporción a la población:

Pero también sabemos que el número de transacciones de compraventa es inversamente proporcional al número de desempleados en la ciudad.

Y aunque el desempleo es un problema, Gijón tiene otro problema: un bajo número de afiliados a la seguridad sociaL

Solo 1 de cada 4 personas que vive en la ciudad trabaja en la ciudad...es un dato demoledor.

La suma de la ecuacion de un número de desempleados elevado , una población envejecida y cada vez mas escasa , genera una consecuencia : que el precio de la vivienda no suba

¿Cuánto se tiene que reducir el desempleo para que afecte al precio?

Pues pensamos que para que los precios vuelvan a subir, tenemos que remontarnos a hasta  a niveles del año 2008, entorno a los 15.000 desempleados, momento aquel que fue el punto de inflexión en los precios de venta en la ciudad, y momento en el que se registró el máximo histórico de precios de 2602 €/m2 , y que tras una caída del  41% durante estos años, nos sitúa en 1.530 €/m2.

CORRELACION DEL PRECIO DE LA VIVIENDA , EL DESEMPLEO Y LAS COMPRAVENTAS EN GIJON - AUTOR: CESAR NOZAL

La explicación a los picos de compraventas a lo largo de estos años son comunes a otras localidades, como por ejemplo Oviedo, donde en el gráfico de abajo se puede apreciar la relevancia de las 4 medidas fiscales que afectaron a las compraventas, tanto en Gijón como en Oviedo, donde el patrón de comportamiento de las distintas variables que analizamos son similares.

EVOLUCIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJÓN Y OVIEDO (2007 -2014)

Estudio realizado por César Nozal - fuente : Notariado 

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Por otra parte hay muchos propietarios que no son plenamente conscientes de las escasas operaciones que se producen por encima de una escala de precio determinada, por eso incorporamos este cuadro

VENTAS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 POR TRAMOS DE PRECIOS:

La realidad  es que una media de 8  viviendas en toda ASTURIAS son las que se venden al trimestre por encima de 450.000 euros.

En la comparativa de Asturias con la media nacional en cuanto compraventas analizamos 3 datos en el informe del 1t - 2018 de Tinsa : Estamos por debajo de la media nacional en relación al número de viviendas vendidas frente al total de viviendas existentes.  

Además Asturias es una de las comunidades donde mayor plazo hay para vender una propiedad.  

Resumen sobre la evolución inmobiliaria de la costa en Asturias

https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/otros-informes/informe-vivienda-costa-2018/

Aqui incorporamos unas gráficas de la evolución del precio de la vivienda por Comunidades y por provincias.

Además pinchando este enlace se pueden consultar las estadísticas de ASOCIAS sobre el comportamiento de la vivienda en Gijón en el año 2017

ENVEJECIMIENTO POBLACIONAL

Por otra parte , y a mas largo plazo la pirámide poblacional de la ciudad no es muy atractiva, ya que se prevee un menor nuevo consumo, tal como se puede ver en los segmentos poblacionales que se incorporarán al mercado en los próximos años

Si el segmento poblacional más numeroso de la ciudad ronda una edad media de unos 40 años , el problema vendrá dentro de 10 ó 15 años años ya que el consumo se reducirá drásticamente, ya que se incorporarán al mercado del consumo menos de la mitad de la población media actual.

Esa menor necesidad de vivienda afectará al precio de la vivienda a largo plazo.

PÉRDIDA DE POBLACION

Segun los datos publicados por el INE a 1 de Enero de 2017 el numero de habitantes en Gijón era de 271.843

CADA VEZ EMIGRAMOS MÁS

Segun los datos publicados por el INE en el CERA, Censo Electoral de españoles residentes en el extranjero a 1 de Noviembre de 2018 los los españoles que residen habitualmente en el extranjero o han trasladado al extranjero su residencia habitual mayores de 18 años eran 13478 personas con municipio de origen en Gijón. Eso supone un incremento de un 40% en 7 años.

Esperamos que tanto el Ayuntamiento como el Principado tomen medidas al respecto, ya que se avecinan nubarrones en el futuro del sector inmobiliario de la comunidad autónoma.

Buenas medidas para incentivar el aumento de las transacciones futuras serían las relacionadas con la bonificación impositiva de las viviendas que se transmitan , para reformarse  y rehabilitarse , mejorando la eficiencia energética de las mismas, o eliminando barreras arquitectónicas que afectarían a la movilidad de una población más envejecida.

Lo que está claro es que seguiremos analizando la evolución inmobiliaria de Gijón, y para cualquier duda al respecto, estaremos encantados de informarle al respecto.

César Nozal

626.46.14.85

www.agencialaplaya.com