Muchos son los que generalizan a la hora de calcular los gastos de compra de vivienda en un 10%... ¿Pero en base a qué? A continuación haremos un repaso de los gastos e impuestos que afectan a la compraventa de una vivienda, bien seas comprador o seas vendedor.
1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): El IVA debe pagarlo el comprador que adquiere una vivienda de nueva construcción, y su tipo impositivo general es de un 10% del importe escriturado, mientras que si se trata de una Vivienda de Protección Oficial la tributación se reduce al 4% del importe escriturado.
Por último, tened en cuenta de que en el caso en que la vivienda se transmita conjuntamente con una plaza de garaje y/o trastero (con un máximo de dos anexos), a dicho anexo se les aplicará el mismo tipo impositivo al que esté sujeto la vivienda; si bien para el resto de casos se aplicará el tipo general. Los locales comerciales no se consideran anexos en ningún caso, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos estén destinados a viviendas. Los locales o plazas de garaje que no sean anejos de vivienda, en primera entrega tributan al 21%.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD),: La formalización en documento público notarial del contrato de compraventa, es decir su elevación a escritura pública está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. En el caso de Asturias es el 1,20% para el caso de vivienda libre.
En Asturias las viviendas de segunda mano pagan menos impuestos que las nuevas , ya que nos ahorramos la diferencia entre el tipo del IVA y el tipo del ITP, así como el AJD
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) : este impuesto grava la adquisición de viviendas segunda o posteriores transmisiones. En este caso el comprador no tiene que abonar el IVA sino este impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda, es Asturias para la vivienda libre , oscila entre un 8 y un 10 % del importe escriturado:
TANTO PARA VIVIENDA NUEVA COMO DE SEGUNDA MANO:
En caso que haya financiación, el comprador también deberá tributar por Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Es decir, que el hecho imponible aquí no es la compraventa sino la constitución de un préstamo, operación que también está sujeta a este impuesto y su base imposible es la responsabilidad hipotecaria del préstamo a contratar.
Cuando contratamos el préstamo es importante saber qué es la responsabilidad hipotecaria, que se define como la cantidad máxima de la que responde el bien inmueble en caso de ejecución de la hipoteca por impago del préstamo que garantiza El importe de la responsabilidad hipotecaria viene establecido en la propia escritura pública donde se documenta el préstamo hipotecario, y su importe incluye:
Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo, al importe del préstamo hipotecario, un porcentaje, que cada entidad establece libremente, si bien, por regla general, suele oscilar entre el 30%-50% del principal del préstamo.
Ejemplo: un préstamo hipotecario por un principal de 150.000 euros, en el que los intereses y gastos en caso de impago se cifran por la entidad financiera en el 30%, supone una responsabilidad hipotecaria de 195.000 euros [150.000 + (150.000 * 30%)].
Ejemplo: En la escritura de un préstamo hipotecario se consigna que la responsabilidad hipotecaria asciende a 100.000 euros. Al ejecutarse el bien, el importe total comprensivo del montante del préstamo, los intereses ordinarios y de demora y las costas y gastos de ejecución ascienden a 120.000 euros, y se obtiene en subasta un importe de 130.000 euros. En este caso, los primeros 100.000 euros se entregarían a la entidad financiera acreedora en pago de la deuda mientras que los 30.000 euros restantes serían entregados al deudor.
Calcula de forma aproximada los gastos de compraventa.
Los propietarios que quieran vender su vivienda, que no son pocos a día de hoy teniendo en cuenta la tesitura en la que nos encontramos, están sujetos a determinados impuestos.
Por cierto, conviene recordar en este punto que existen desgravaciones fiscales derivadas de la venta de la vivienda habitual;esto es, que en la declaración de la renta podrá el vendedor desgravarse los gastos ocasionados con la compra: gastos de notaría, agente inmobiliario así como los ocasionados a razón de la tributación por la plusvalía municipal, gastos que son todos ellos deducibles para calcular la ganancia que se deberá declarar y que, en último término decidirá el importe a ingresar en concepto del impuesto de la Renta.
Respecto los intereses bancarios derivados de un préstamo no son gastos deducibles ni del valor de venta ni tampoco incrementan el valor de adquisición, con lo que no podrán tenerse en cuenta en la oportuna declaración en el ejercicio fiscal que corresponda declarar la ganancia patrimonial.
Es muy importante conservar estas facturas en el futuro ya que en caso de venta de la propiedad, a la hora de analizar la posible ganancia patrimonial, los gastos de la venta y los de la compra, se considerarán deducibles siempre que tengamos facturas que lo justifiquen.
Todos estos detalles son importantes, y estar bien asesorado en el proceso de compra o venta de una vivienda es fundamental. Hay mucho en juego. Esperamos que nos escoja como sus agentes inmobiliarios de confianza en Asturias. Para más información llámenos. César Nozal 626.46.14.85
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